Nu de nieuwbouw stil dreigt te vallen en de woningnood met de dag nijpender wordt, moeten we werken aan snelle, slimme, vaak tijdelijke invullingen van leegstaand vastgoed. Hier komt vernuft en creativiteit bij kijken, waarmee we dus meer van een bouw- naar een ontwerpopgave schuiven. Zowel op rijks als op gemeentelijk overheidsniveau wordt transformatie financieel aangemoedigd. Leegstaande kantoren en ander maatschappelijk vastgoed zoals scholen en kerken kunnen met diverse creatieve ingrepen getransformeerd worden tot volwaardige woningen, creatieve ruimtes of hoogstaande werkplekken. Hoe geven we weer leven in leegstaand vastgoed op een eenvoudige, snelle, duurzame en slimme manier? In gesprek met ontwerpers, ontwikkelaars, bouwers en beleidsmakers over leven in leegstand.
Over de sprekers
Nadia Remmerswaal is architect, docent aan de TU Delft en een zogenaamde ‘disruptor’ in de bouw. Zij probeert het anders te doen dan de traditionele bouw en daar is ze niet alleen in. Remmersmaal ziet ook kansen in het transformeren van bestaande bouw. De helft minder bouwkosten, geen uitstoot van stikstof tijdens de bouw en geen grondkosten, want het gebouw staat er al. We gaan tijdens deze avond met haar in gesprek over de opgave en de kansen.
Edlin Fajkovic is lead engineer bij Respace en is ervan overtuigd dat hergebruik het sleutelwoord in een systematische oplossing voor de problemen van de huidige wereld. Respace is dé ontwerper, engineer en producent van een uniek eigen inbouwsysteem. Het is een aanpasbaar systeem dat voor elk gebouw volledig naar wens op maat ontworpen en samengesteld wordt. Het bestaat uit hoogwaardige biobased elementen uit onze uitgebreide materialenbibliotheek. Hij zal enkele projecten toelichten.
Thomas van leeuwen is partner bij ontwerp- en ontwikkelbureau D/Dock. Thomas is altijd zoekende naar efficiëntere en creatievere invullingen van nieuwe en bestaande gebouwen. Vanuit de gedachten dat veel kantoren driekwart van de tijd leegstaan stelt hij zijn eigen kantoor buiten werktijden open voor bijvoorbeeld driegangendiners met muziek tot kunstexposities en evenementen voor kinderen. Thomas zal zijn visie delen over hoe we efficiënter met leegstaande ruimtes om kunnen gaan en deel enkele nieuwe projecten en concepten.
Mare Santema is mede oprichter van UseSpace en wil ruimtegebruik optimaliseren door het innovatief combineren van gebruiksfuncties. Met dit platform brengen ze vastgoedeigenaren en ruimtezoekende bij elkaar om de ruimtes in kantoorgebouwen op momenten dat ze niet in gebruik zijn, de kans te geven een grotere rol te spelen in positieve maatschappelijke verandering in de buurt. Zo wordt het atrium atrium van EDGE Stadium, dat normaal gesproken leeg is op een vrijdagavond na werktijd, wordt elke vrijdagavond omgetoverd tot een repetitieruimte voor het 80-koppige Symfonieorkest De Philharmonie. Buurtbewoners, werknemers, andere sociale organisaties en de gemeente werden verwelkomd om te komen kijken.
Arne Lijbers is partner en architect bij Mecanoo. Het oeuvre van Mecanoo is breed: huizen, wolkenkrabbers en complete woonwijken, steden en polders, parken en pleinen, universiteiten en scholen, theaters, bibliotheken, hotels, musea en zelfs een kapel. De focus van Mecanoo ligt op complexe, multifunctionele gebouwen en integrale ontwerpen die beantwoorden aan de behoeften van nu, maar ook anticiperen op (on)voorspelbare veranderingen in de toekomst. Arne licht enkele projecten toe.
Harold Clabbers is Hoofd transformaties bij bouwer/ontwikkelaar VORM. VORM Transformatie & Ontwikkeling is ongeveer 7 jaar geleden opgericht om leegstaand vastgoed, of het nou scholen of kantoren zijn, om te bouwen tot bij voorkeur woningen en zo te behouden voor de buurt. Wat is de meerwaarde van bestaande gebouwen? Is dat in geld uit te drukken? En hoe duurzaam is het eigenlijk? Daarvoor heeft dit transformatie team een zogenaamd transformatie dashboard ontwikkeld, waarmee de duurzaamheid van het ombouwen wordt vergeleken met nieuwbouw. Niet alleen de duurzaamheid van het bouwen zelf, maar ook van het toekomstig gebruik, wordt hierin meegenomen. Hoe wordt dit dashboard aangepast aan veranderende omstandigheden en hoe zit het met de sociale impact van transformaties? Met dit soort vragen en dilemma’s werkt Clabbers al jaren en deelt graag zijn ervaringen deze avond.
Feike Siewertsz van Reesema is een van de eigenaren van Waterland Real Estate. Als ontwikkelaar is hij op dit moment bezig met de transformatie van de meelfabriek MENEBA en het gebied er omheen in Wormerveer. Arne Lijbers is daar als architect bij betrokken. Reesema is naast ontwikkelaar, lid van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM), is voorzitter van de werkgroep Wonen van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), een internationale beroepsorganisatie voor o.a. vastgoedprofessionals en hij zit in het bestuur van de Nederlandse afdeling van het Urban Land Institute (ULI). Dit is een wereldwijd opererend non-profit instituut voor onderwijs en onderzoek naar de gebouwde omgeving.
Paul Kersten is Teamlid Expertteam Woningbouw bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Hij is expert in herontwikkeling en ervaren in bruggen slaan tussen markt en gemeentes, zijn focus ligt op transformatie van bestaand vastgoed en gebieden. Het optimaal benutten van wat er al staat is zijn kunde. Hij adviseert gemeentes hoe je optimaal gebruik kan maken van leegstaand vastgoed. Deze avond zal hij vanuit zijn expertise reageren op initiatieven en ontwerpmethodes in het panel. Zijn expertise ligt bij stations- en bedrijventerreinen, visie en -strategievorming, helpen bij agenda- en visievorming op gemeente- en/of gebiedsniveau, matchmaking tussen gemeente en markt en, last but nog least, kantoortransformatie.
Uit cijfers van het CBS blijkt dat er steeds minder kantoorpanden worden omgebouwd tot woningen. In 2021 waren het er 9.500, en dat is het laagste aantal in zeven jaar tijd. Volgens hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer aan de TU Delft ligt dat voor een deel bij het ambtenarentekort bij gemeentes. 'Daardoor worden de processen om maatschappelijk vastgoed en bedrijfsgebouwen te weinig ondersteund en worden er minder vergunningen aangevraagd', stelt hij. 'Dat geldt ook voor de bouw: de bouwvergunningen zijn dit jaar ook behoorlijk teruggevallen.'
Transformeren of toch liever nieuw bouwen: hoe maak je de juiste keuze? VORM ontwikkelde daarvoor het Transformatiedashboard, een tool die inzichtelijk maakt of en in welke mate het transformeren van gebouwen duurzamer is dan slopen en nieuw bouwen. "In beide gevallen is de conclusie hetzelfde: in milieutechnisch en maatschappelijk opzicht loont transformatie boven nieuwbouw."
Nu de Tweede Kamerverkiezingen dichterbij komen, worden de plannen van de politieke partijen steeds duidelijker. Het oplossen van de problematiek op de woningmarkt krijgt veel aandacht. Zo wil de SP het woningtekort oplossen door langdurig leegstaande gebouwen te transformeren naar woningen. Dit willen zij doen door deze panden te onteigenen, om woonruimte te creëren voor jongeren, starters en mensen met een beperking.
Transformatie is meestal sneller dan nieuwbouw en goedkoper bij gebouwen waarbij veel elementen kunnen blijven. Ook gaat transformatie leegstand en verpaupering tegen. 1/3e van alle leegstaande kantoren is om te bouwen tot woningen, afhankelijk van de ligging, leefbaarheid en inbedding in een wijk. Leegstaande scholen en verzorgingshuizen passen qua ligging en structuur vaak goed bij de huisvesting van bepaalde doelgroepen en zijn daarom zelfs vaker geschikt voor transformatie.
Dit rapport geeft een terugblik op gebouwtransformaties in de afgelopen jaren en verkent hoeveel woningen de
komende jaren door transformatie gerealiseerd kunnen worden. Het rapport eindigt met aanbevelingen hoe tot
meer en betere transformaties te komen.
